「取消」と「解除」で異なる第三者保護

要点整理

 

A → B → C へと不動産が売却された後、

AB間で「解除」があるとC(第三者)は登記がないと保護されない。

詐欺による「取消」なら登記なく保護される

 

※Cの契約より取消が先なら登記必要

解除とは?
一度有効に成立した契約を、その後発生した事由によってなかったことにすること。
お金を払ってくれなかったから解除するなど。
取消とは?
法定の事由に基づいて、ある法律行為を遡及的になかったことにすること。
意思表示に瑕疵があった、または意思表示をした者が制限行為能力者であった、などの理由。

第三者Cが登記をしていれば「解除」されても保護される

第三者Cは先に売買契約をしていても、その後AB間で契約の解除があると登記なくしてAに所有権の主張はできない。

当然、AB間で不動産の売買およびその契約の解除があってからBC間の売買契約がされた場合、Cは登記なくしてAに対抗できない。

というのが上の例。

しかし逆を言えばCは登記さえしていれば保護される。

第三者Cは契約の前後問わず、善意悪意も問わず、登記があれば「解除」があっても保護される

AB間で「解除」されたあとに登場した第三者Cが、
解除されていたことを知りながらBから不動産を買い、
これを登記すればAに勝てることになる。

強迫や制限行為能力が理由の「取消」なら保護されない

詐欺による取消があったときのCへの保護は民法96条3項によるもの。

詐欺による意思表示の取消しは、善意の第三者に対抗することができない。

だから登記は不要。

しかし

・BがAに対して強迫をしていた

・Aが制限行為能力者であり法定代理人等の同意を得ずに契約をしていた

といった場合の取消ならCは登記をしていたとしても保護されない。

制限行為能力者についてまとめた記事がこちらになります。

【入門-総則】制限行為能力者の基本と追認・取消について - 民法1話
制限行為能力者の概要 権利能力とは、権利義務の主体となり得る能力のこと。 → 赤ちゃんや法人にも権利能力はある。 行為能力とは、法律行為を単独で有効に行うことができる能力のこと。 → この能力に制限がかけられている者を「制限...

ただし、

どんな理由で取消をしてもその後に第三者Cが契約、そして登記をすれば保護される。